כיצד מודדים או קובעים יחס ברוטו/ נטו בנדל"ן עסקי בשטחי מסחר ומשרדים להשכרה ומכירה ברעננה ?
רוכשים, שוכרים רבים בדרכם לרכישת או שכירת משרדים ברעננה, נתקלים במושגים ברוטו ונטו או יחס ברוטו/נטו ולרוב מביא לבלבול וחוסר הבנה. במטרה להביא להבנה, נשתדל להבהיר את המושגים ונראה כיצד מודדים יחס ברוטו/נטו.
המושג שטח ברוטו ברובו מגיע לגלם את השטח לחיוב כששוכרים או רוכשים שטחי משרדים ברעננה כאשר הוא כולל בתוכו התייחסות לפרמטרים הבאים:
- שטח המשרדים בפועל (יש שיגידו שטח ספונג'ה)
- שטח קירות פנימיים
- שטח קירות חיצוניים
- שטחים ציבוריים קומתיים כגון – לובי קומתי, שירותים קומתיים, חדרי מדרגות, מעליות, חדרי שירות ולעיתים גם ממ"ק ציבורי קומתי
- שטחים ציבוריים של הבניין כגון לובי כניסה ראשי לבניין או לעיתים אף גג ציבורי של הבניין
במדינת ישראל, אין כללים מדויקים לחישוב יחסי הברוטו נטו, בעוד שבעולם, במדינות המפותחות קיימים כללים מדויקים לחישוב היחס האמור. במצב שכזה נוצרת קרקע פורייה למודלים מופרכים של יזמים ובעלי נכסים, שלכאורה נראים מבטיחים, אך משעורכים מדידות בנכס מגלים את הפערים הגבוהים שלעתים מגיעים למעלה מארבעים אחוזים.
נוסחה לחישוב יחס/ברוטו נטו במשרדים / מסחר ברעננה:
%יחס ברוטו/נטו = (1-X/Y)*100
X= שטח נטו של שטח פנים המשרד
Y= שטח ברוטו התוחם את כלל ההעמסות של השטחים הציבוריים
לסיכומו של עניין, ישנם פערים משמעותיים בין יחסי ברוטו נטו בין בנייני משרדים ברעננה.
בנייני משרדים חדשים כגון – בניין אקרו A TOWER, בית מנצור, מגדל מניבים, הייטק פארק, גמלא בפארק, בניין WOPA, בניין אליהו יצחקי, בית המילניום… לרוב יהיו יחסי ברוטו נטו פחות טובים אך יציעו שטחים ציבוריים יותר מודרניים ומזמינים וכן בד"כ יעמדו בתקני בטיחות גבוהים יותר ולסירוגין, בנייני משרדים וותיקים יותר, בנייני תעשייה לשעבר כדוגמת בין טירן, בית יצחקי, בניין סולל בונה, יציעו יחסי ברוטו נטו טובים ויעילים יותר בתמורה לשטחים ציבוריים פחות מזמינים לדיירים ואורחיהם.
* המידע מוצג כשירות ללקוחותינו וכהמלצה בלבד. מומלץ להיוועץ עם מתווך נדל"ן עסקי וותיק ומנוסה באזור רעננה ולנתח כל עסקת נדל"ן לגופה
רוצים לקבל מידע נוסף על הנכס?
תשאירו פרטים:
